来自北京的张哥从事房地产行业20年，对行业很熟悉。我不是所谓的“专家”，只是用我20年的实践经验来帮助你解答你的问题。问：请问，我在丰台花园（四环内）附近有一套小公寓。离医院和地铁都很近。链家租了5000元，但我实际付了不到4500元。请问您对这种80年代末非地段的破旧破旧小店的未来还看好吗？我认为二环路不在讨论范围之内。我看好二环路。北京的拆迁建地利好政策是否会惠及这些地区？目前的想法是在他女儿结婚时将马坦蒂斯男孩卖掉作为报酬。由于我买过很多次房子（2008年到2016年，都在北京、天津、河北），总体来说都受益匪浅，所以我对买房有一定的了解。对出售房地产的负面看法。 A：1、看好与否不用担心，就是普通的老房子。北京有公寓800万套，其中公租房200万套。其中70%不在主要区域。他们中的大多数人是乐观的或悲观的。他们是北京房地产市场的主要基础。比如说，就像退休的人。他们大多没有行政级别，养老金也不是很高。但我们应该乐观吗？大多数人乐观与否，都是平凡人，何必跟自己较劲呢？就房屋而言，只要是在北京市区，且住宅小区、户型没有任何缺陷的，大多都是跟随市场涨跌，既不占便宜，也不吃亏。自允许上市以来，这一直是过去25年的趋势。再次强调，老社区是城市的主体部分。市场。除非有特殊的优缺点，否则不可能脱离独立市场。就像老人的养老金一样，一般，没有惊喜但是比较安全。 2、是不是因为学区房地价高，二环路上的老小人都看好？目前均价也在25%左右，500万价ng的房子溢价100万就凭空上涨了。从这一点来看，可以说我们在招生高峰期非常乐观，但明年将是大势所趋的明确点。如果没有新的保费政策支持，他们可能再看几年也不会乐观。尽管如此，其他东亚国家和地区的学区房的溢价仍然很高。然而，孩子数量减少后，除了住房非常宜居之外，其他的都不太宜居，学校也不是一流的。溢价份额受到一定影响。让我们北京学区房能否摆脱独立市场，拭目以待。 3、原拆、原建与位置无关。从资质上看，其建筑安全等级是全国最大的。达到D级的，才有资格进行拆除、施工。那么如果拆了，建了就只和钱有关了。房产原业主是否愿意出资+该楼所有业主是否愿意出资？这很难。北京很少有业主100%同意的楼盘，而且大多不愿意付钱。毕竟原来面积每平方米需要业主投资几千元，超过10万元。新增面积将以成本价10万元以上购买。三年建设期间，要自己租房子，花费10万多元。装修和家具都有重新修建，耗资10万多元。也就是说，如果把原来的那栋楼拆掉重建，原业主要赔几十万，这可不是一个小数目，很多家庭都不愿意赔。因此，原建筑的拆除一直进展缓慢，目前大部分符合拆建条件的建筑都已经办理了手续。他们都已被停职。 4、房子是用来住的。如果需要改进，只需更换即可。更换成优质的不仅能提升生活体验，还能改善价格走势。但这与位置和社区的质量有关。选择一个家非常重要。 5.我在家里也有疯狂的行为。我只能进不能出。即使换房子，每次也要加钱。不过，我并不急于使用这笔钱，而且我也无法将房子兑现。我认为北京房价大幅下跌的可能性不大层，但不会像往年那么大。今后，它们将只是对抗通胀的工具。世界各地大城市的房子都差不多，包括日本东京。 6、总之，想要结婚就必须改变，但不必担心自己是否乐观。此外，您还可以计算租金与销售比率。如果租金是5000，那么如果房子的价格低于250万，就属于轻微超卖了。最好先不要卖，等待市场情况。仅供参考。 Q2：请问，我想和您讨论一下“老公寓”未来的维护趋势。我先表达一下我的看法。我不同意你所说的“未来的最佳成绩不会落后于市场”。我认为，未来老公寓的保值应该会更好。理由如下： 1.我不同意你所说的“自营职业，买自己想要的东西”买大众想要的投资。”如果你自己都不喜欢，你怎么能表现出大众想要呢？来买房的业主肯定是想要的，所以这也是一种公共投资。2、我不知道***能不能作为公寓的代表，让我来代表吧。如果你觉得不能，你可以隐藏你的名字。我们只讨论永安里这个地段公寓的类别。因为你也说***的物业费 价格较高，达到8元以上，因此可以保持安踏的高端。房子是用来居住的，房产维护得越好，保值的价值就越高。 3、投资有一个原则，就是不能用过去的趋势来压低未来。这是机械的线性思维。未来肯定会出现各种新情况，只有意外才能产生收入。既然你也说***至少是较低的，只是某种意外的提升 可以带来利润。例如，门面翻新是可以的吧？另一个例子是升级或改善绿化。费用虽然便宜，但效果却很明显，不是吗？ 4. 最后但并非最不重要的一点是，根据您的说法，房产的价格走势取决于感兴趣的买家的规模和财务实力，即需求。 ***的水平体现了业主的水平，只要做出改进，吸引更高端的买家应该是大概率事件吧？ A：1.你说的有道理，但是每个人的看法不同。只要坚持自己的选择就可以了。我的意见仅供参考。 2、既然你是投资者，就应该了解凯恩斯的“选美理论”。我也很喜欢异形脸的美女，但我更喜欢“黑鹅蛋”脸的。但如果我要赌谁会赢得选美比赛，一般来说，我会选择通俗意义上的“蛋形脸”。房屋实际上与任何其他投资+业务相同。只要你想赚大钱嗯，您必须考虑收件人的规模和偏好。不然你用谁的钱呢？ 3、酒店很小，只有200间套房，代表性很弱。我的观点和你的观点是一样的，确实只有高收费才能提供高服务。但有一点是，如果我能负担得起8元的物业费，那为什么不买一套更新、设计更好的公寓呢？你为什么要买这套旧公寓？换句话说，性爱质量确实保持得很好，但女士已经一半了，那为什么武陵的小伙子不追新出道的女士呢？人才代代进化，消费者数量减少，老产品的竞争力自然降低。 4、立面翻新的可能性很小。即使业主愿意筹集资金，施工方法也未必齐全。升级或改善绿化没有问题，但说实话，地方就在那里，所以只能作为蜗牛壳里的道场，效果可能不明显。如果绿化量不增加，即使种类增加，也很难拉动房价。一朵花盛开，不如满园春色美丽。但你可以考虑其他“意外”。如果真能想出办法，并使之发挥作用，那么这就是房价上涨的大概率事件。 5、提高业主等级+多花钱是与上述相辅相成的。那就试试吧，一切皆有可能。仅供参考。三问：您觉得通州怎么样？未来五到十年的房价走势是否有可能复制东西城的主要区域？说实话，我经常出差，探索很多新的地方。我感觉通州的物价相对于其他地方来说是落后的。不知道我说得对吗？比如我现在希望关于**房产在宋庄。您有什么建议？ A：1.我对通州的看法如何？从规划来看，肯定会非常好。无需讨论。 2.我认为无论绝对价格还是相对趋势，都不太可能复制东西城的核心区域。主城区10万以上，通州3万以上，相差70%。即便黄金地段房价十年不变，通州想要上涨，每年也需要上涨7000元，您觉得可能吗？ 3万多元相当于2009年主城区均价，此后15年翻了三倍多。但这十几年是全国房地产疯狂发展的时期。时间已经过去了。我觉得通州不会再有这样的趋势了。毕竟，基础设施计划已经制定了。除非能像雄安那样提高定位，否则不可能增加房价。雄安即使是“千年计划”，十年也未必能取得多大成就。 3、与其他地区相比，通州的房价相对滞后。我该怎么说呢？绝对的性价比绝对是一流的。通州均价在三万以上，有的售价四万、五万。如果通州是地级市的话，将跻身全国前十名。除了浦东，还有哪个新区可以比较？我认为不能这样比较相对价格，因为型号不同。许多城市，特别是小城市，基本上放弃了原来的城区，并竭尽全力开发新区。这就是为什么新区的房价比城区要高的原因。其背后的原因是这些城市本来就很小。市、县、区政府搬迁时，资源、劳动力、配套设施也随之迁移。北京与吨的关系广州不一样，没必要和小城市比较。我们不会失去这个价格。 4.我对新房子不熟悉，不方便多说。我的建议是，既然房子是用来住的，那就多考虑一下住进去，其他的一切产品。而且最好不要对房价走势抱有太高的期望，这是不现实的。最好看看规划。也就是说，土地的价格是根据规划确定的，而新建房产的价格也是根据规划完成时的市场情况来估算的，这就透支了一部分价值。如果计划按时完成，保质保量，就算是达到了预期，实现了价值回报。如果提前添加大套餐或者添加它们，就可以打破市场并发挥巨大的价值。但如果配套设施被推迟或减少，那么计划就没有完成，大部分当地房屋g 价格必须保持不变。我不熟悉宋庄的计划，也不知道进展情况，所以只能自己做出判断。仅供参考。 Q4：请问，我在北京工作，想买房居住。如果我在其他地方有房子，在北京就算是第二个家了。我的预算是4-500万元，首付150元，剩下的贷款。家庭年收入约50万元（税后）。需求是：东三环到四环交通方便，两居室90平米左右，楼龄超过2000年，不允许搬迁或两居室。学区及时的希纳斯克很少，因为高考前不确定孩子是否能生活，所以不用上学。社区环境有待改善。您有什么建议吗？我也想问问你对老破习的看法奥。因为我有一个强烈的想法。如果买不到合适的商品房，我就买一套又旧又小的。不过，如果装修好一点，也不会影响生活质量。我只是不知道如何保持北京老婆小的价值和流动性。我看到了，但无法分析清楚。我们家乡小城市的老婆小和北京不一样。答：1、我想以500万以内购买一套90平米的商品房。每平方米5万多。东四环内买房不容易，至少不容易买个饭碗，除非你是为了找东西。 2、如果卖不出合适的商品房，那为什么不直接买一套平稳的呢？这并不是一个极端的想法，而是一种大概率的现实无奈，而且是无可奈何的事情。我的建议是降低要求，否则这就是一个老社区了。 3、北京的老房子和小房子保持中等价值，特别是城市老房子本身就是市场的主要组成部分。因此，只要没有破绽，大多都是跟随大盘的涨跌而独立移动的。 The advantage of an old house is that it is relatively safe, and you don't get any advantages or disadvantages.自然，流动性不再强劲。如果预算再高谁能买老破晓？凡是想买老房子住的人都和你一样的想法，没有选择。因此，除非出售时要价明显偏低，否则并不好卖。甘蔗不可能两头都是甜的。老房子的优点和缺点都很明显。这取决于你关注哪一方面。 4、小城市的老人、穷人和北京肯定不一样。换句话说，从房子的角度来看也是一样的。老旧破旧的房子同样一文不值+没人要。但北京的土地却很广阔因此，即使房屋价值通常归零，土地价值仍然存在，老旧小地的价格通常等于地块的价值。只要区位配套设施的价值存在，北京老婆小二就有价值+价格保障。仅供参考。 4Q：请介绍一下多拼的市场情况。我看了房山地铁沿线的，还有丰台的。我想买，但不知道它们是否保值。我总觉得它们不容易卖。 A：1.堆叠的价格，我不知道，我很少关注。你需要问懂行的人，或者专门卖别墅的人。 2.想要就买吧。房子是用来居住的，别墅就是一个常见的例子。无论是叠排联排还是庭院，都以自住为主。无需过多担心保值问题。最好多考虑一下是否会活下去，或者你是否喜欢我t，不要过多考虑别人的意见。 3、保值性好吗？谁说会好呢？旧的保值好吗？不过，我不认为北京的各类别墅中，除了一些工业区周边的别墅外，大部分的价格走势都弱于普通住宅，而且相差很多。虽然步伐不错，但是最好的成绩没有被抓住，也没有人超越，不能说是很好。未来很可能也是如此。毕竟这是一款小众产品，并没有引起太多关注。商品的价格是由供求关系决定的。如果想买的人不多，价格就很难提高。 4、利基产品天然流动性差，这是mga产品别墅的通病。很多时候，与价格无关，你只需要等到你真正想要的人。但话又说回来，房子是用来住的，尤其是别墅一种类型，无需担心其他事情。仅供参考。关注公众号“张哥谈买房”。如果您有任何关于房产的问题，都可以来问我。 特别声明：以上内容（如有则包括照片或视频）由自媒体平台“网易号”用户上传发布。本平台仅提供信息存储服务。 注：以上内容（包括图片和视频，如有）由网易HAO用户上传并发布，网易HAO是一个社交媒体平台，仅提供信息存储服务。