来自北京的张哥从事房地产行业20年，对行业很熟悉。我不是所谓的“专家”，只是用我20年的实践经验来帮助你解答你的问题。问：请问，我儿子2026年要上小学一年级了，我本来打算在惠中里买个工作室，学习朝阳外语。不过，今年我注意到，北京师范大学附属实验中学朝阳分校并入了北京师范大学附属实验组，然后还建了一所高中。现在我有点困惑。 1.现在的房子很小，正在考虑升级。不过临街的枫林绿洲大厦还是贵，二期平楼要1400-1500，买不起。 2、如果我在汇众里买了一套房子300万以上然后持有两年然后卖掉，房子价格可能会进一步下跌。我总觉得有点失落。而且看了成绩后，我有些怀疑朝阳的外语真的好吗。 3、看了景世园小区，感觉环境非常好。升级三居室1000万左右就可以搞定，而且压力更小。如果北师大朝阳崛起，我也能照顾好学校。我想问一下，对于我们的需求，是买宿舍去上学而不改善，还是直接改善去北师大朝阳好呢？现在我在学校和进步之间左右为难，我想问问你。 A：1.明年不是2026年吗？现在已经是10月份了，还有半年的时间来收集信息，所以要好好规划一下自己的时间。 2、总价高的学区房的优点是地价相对较低。总价越高，保费率越低。 1500万不应该是溢价，这是朝阳的特色。由于想要购买的家庭不多，因此溢价很难提高。毕竟，商品价格是由供求关系决定的。但这种类型的房子的缺点是价格昂贵，而且出售时挂牌时间可能较长，比陷阱房更难出售。 3. 覆盖房间是常见的选择。优点是占用资金少，出售时相对容易出售。克罗萨兰是高保费+低居住性价比+高风险保值。汇中里的地价一般与东西部均价相同。朝外至今仍然很受欢迎，所以一分钱一分货。一般建议是在使用学位后检查市场情况。如果您认为不合适，请尽快出售。重置费用等于当年的择校费。 4、学校的选择只能是德父母议论，外人不敢建议。北师大朝阳如果能跻身一流学校，自然需要考虑学习、生活方式、学区外价值溢价、以及比现在更多的流动性等各方面。但它能保证谁呢？我只能说目前的情况就是这样。这取决于你自己的判断。 5.我没有什么建议。一方面应该关注孩子，另一方面应该关注家庭。我只能列出这些情况，看看家长们都注重哪一方面。仅供参考。第二问：我想问你，如果你想在学校附近买一套三居室公寓几年，你不会一直租它。我正在卖丰台角门一套5层两居室的公寓。价格正在下降。现在卖比较合适还是明年过年以后卖比较合适？我没有贷款，不急于花钱，而且我的三居室预算偏低。我有在龙体或双井还没有找到合适的三居室小区。 A：1.几年后就会更换，为什么现在急于出售？您对北京房价悲观吗？要知道，现在北京的租金水平已经超过了同期的银行利率。如果你想套利，如果你有现有的银行，收入还不如租金高。出售前请仔细考虑。如果要出售，一般建议从年初开始，因为大多数季节都会出现小阳春。特别是近两年我们救市以来，出台刺激政策的可能性很大。 2、角门地区的两居室，如果是老房子的话，一般是70平米，价格在300万左右。租金应为5/6000，租售比应为5/600。你发现，扣除物业费和取暖费后，租金收入仍在2%左右或以上，这是目前北京老房子的平均水平。目前五大银行五年期存款利率为1.3-1.5%，国债利率为1.7%。那么你想一想，如果你不急于花钱，这个好处值得吗？ 3.不过，我认为北京房价下跌的空间不大，因为银行利率仍处于下行通道，租金也不能跌太多。也可以参考日本、韩国、香港等地市场的行情。下降的底线是根据同期银行利率计算的。毕竟，卖家和购房者都会算账，没有人是傻子。 4、在龙体双井，您想买龙体学区房吗？孩子上学了吗？如果你已经在入学了，如果你现在或者前几年买了学区房，就要考虑溢价是否有效+保值风险。斯蒂ll，人口的大趋势是很明显的，就看你怎么判断了。 5.总之，一般的建议是，如果有稳定且高利息的理财渠道，那就卖掉房子套现。如果你没有钱并且不急于使用它，那么计算一下将花哪种类型的收入。至于学区房，就看你是否需要学位了。如果是这样，就买吧。如果不是，请考虑生活方式的有效性+保值风险。仅供参考。三问：诚心求教。我在平谷有一栋别墅，守城慧景树。布局很好，社区氛围也很好。 2018年购买并装修费用为1400万元400平方米。最初的想法是，别墅的土地很难获得，并且有地铁的优势。然而，近六年来，房价不升反降。现在，不算装修的话，价格才8块钱百万。我想听听您的建议，我应该待几年还是应该忘记？ A：1、400平米1400万？每平米差不多4万元，很高了。你装修花了多少钱？还是说1400里已经包含利息费用了？不然的话，就很高了？ 2、如果直接费用是1400万，这说明你因为自己住所以在装修上花了很多钱。房子本身是用来住的，即使价格上涨或下跌，也不会影响您的居住体验。然后继续独自生活，如果您不想再住在那里，我们会告诉您。 3. 如果确定您无法忍受它，一般建议是卖掉它。马坊地区虽然适合建别墅，但毕竟面积小，不太可能有太多好处。没有地方引进大型设施，四面被公路、铁路、河流物理隔离。而且装修这么好，真是n不适合出租。即使租客素质高，注重保养，也不如爱护。几年之内，修复就会损坏并变得毫无价值。最好趁还比较新的时候卖掉，这比收取少量租金更有效。 4.我没有其他建议。房子是用来住的，别墅更是用来住的。巨大的潜力在于，只要你想要，就可以享受生活体验，但这个产品的投资性较弱。如果不住在这里，不建议长期持有。仅供参考。 4Q：请问，我家里有两个女儿。老大今年读六年级，明年将升入北京副中心学校初中。我们计划今年年底落户西城区月坛区，然后参与月坛区席位的分区分配。第二个孩子目前在幼儿园，即将入学2028年升小学，想咨询月坛买二手的。我们目前正在寻找蒂森区的老房子。不知道砖木结构的是否值得买。目前我们正在看铁德二中附近的社区环境，预算在700万左右。目前我也看了几套房子。我从南边看到了长安街。越往北看，价格就越高。最后，我在铁桑区的一所老房子里安顿下来。因为这种户型比较特别，所以我还是比较喜欢的。我也考虑到我的孩子上学期间还要在那里住至少10年，所以我想买一套具有相同教育特色且适合生活方式的房子 A： 1.铁三区有“砖木结构”吗？我不知道这件事。据说应该都是“砖混结构”。如果木砖建筑不办理公房挂牌手续的，不能购买。如果真是砖木砌成的，那就赶紧动手吧。很可能是D级危房。用不了多久，原来的建筑就会被拆除。这将是一个巨大的优势，而且绝对值得。但如果它是用砖和混凝土建造的，值不值得就无所谓了。这是一栋普通的老房子。北京至少有200万套这样的房子。 2.老平房，老苏式平房。如果你真的想要它，就买吧。房子是用来住的，学区房是用来上学的，随便你。 3. 但你到底想问我什么？我的建议是看房子的时候算一下学区费率，或者生活费，尽量选择保费低一点的。这样，成本效益高，保值风险相对较低。剩下的就看你自己的想法了。供参考仅限一次。关注公众号“张哥谈买房”。如果您有任何关于房产的问题，都可以来问我。 特别声明：以上内容（如有则包括照片或视频）由自媒体平台“网易号”用户上传发布。本平台仅提供信息存储服务。 注：以上内容（如有，包括照片、视频）由网易HAO用户上传发布，网易HAO为社交媒体平台，仅提供信息存储服务。